(재테크)부동산 경매 투자

 

 

부동산 경매 투자란?

부동산 경매 투자는 법원 경매를 통해 저렴한 가격으로 부동산을 낙찰 받아서 수익을 얻는 투자 방식입니다. 

보통은 금융기관에 대출을 갚지 못하거나 빚이 생겨서 법원에 의해서 경매로 나오는 경우가 많습니다. 이러한 부동산들은 빠른 처리를 위해 저렴한 가격으로 경매로 나오기 때문에 이 부동산들을 지속적으로 계속 체크를 하면 보다 저렴히 낙찰을 받을 수 있습니다. 

부동산 경매 투자 절차

 

경매 물건 검색

1.간편하게 집에서 온라인으로 경매 물건을 확인: 법원 경매 사이트에서 매물을 확인하는 방법
2.확인정보: 감정가, 위치, 권리분석 정보 확인

권리 분석

1. 근저당권, 가압류, 임차인등의 법적인 관계를 미리 조사
2. 명도( "거주자 퇴거") 문제가 없는지 확인: 계약 종료 후에 건물을 비워주지 않는 경우가 있을 수 있으니 퇴거사항도 궁금합니다. 

입찰 준비

1. 입찰가 정하기 (시세 대비 가격 분석)
2. 입찰 보증금(보통 감정가의 10%) 준비

입찰 및 낙찰

1. 법원에서 입찰 진행 (입찰가가 가장 높은 사람이 낙찰)
2. 낙찰 후 잔금 납부 및 소유권 이전
3. 명도 및 수익 실현
기존 거주자와 협의하여 집 비우기 (필요하면 강제집행)

낙찰되면 아래 방법으로 수익 창출
1. 집 내부를 리모델링 한 후 매도하여 수익창출
2. 저가 낙찰 후 임대하여 수익 창출

 

부동산 경매 투자의 장점과 단점

장점

 

• 저렴한 가격: 시세보다 저렴하게 매입 가능
• 높은 수익: 단기 매매 또는 임대를 하여 높은 수익 기대
• 적은 초기 자본: 일반 매매보다 적은 금액으로 시작 가능

 

단점

• 권리 분석이 복잡: 법적 문제가 있는 물건일 가능성 있음
• 명도 문제: 기존 거주자가 쉽게 집을 비워주지 않는 경우 명도 문제가 발생할 수 있음
• 리스크 발생: 시세 변동, 수리 비용 증가 등의 위험

 

부동산 경매 투자 시 주의할 점

1.주요 권리사항 확인하기
경매 물건에는 다양한 법적 문제가 있을 수 있습니다.
이를 제대로 분석하지 않으면 추가 비용이 발생하거나 소유권 확보에 문제가 생길 수 있기에 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 근저당, 가압류 ,유치원등을 잘 확인해보는 절차가 꼭 필요합니다.

* 주요 권리 사항

• 근저당권: 금융기관 대출이 있는지 확인해봐야 합니다. 낙찰 후에 낙찰받은 사람이 해결해야 할 수도 있음.
• 가압류: 소송으로 가압류 되어 있는 물건은 분쟁의 소지가 있어 리스크가 있을 수 있음.
• 유치권: 공사업자가 공사비나 임금 미지급등의 문제를 가지고 있을 때 해결이 필요할 수도 있음.
• 임차인의 대항력: 전세나 월세 임차인이 있는 경우, 보증금 반환 의무를 낙찰자가 떠안을 수도 있음

▶ 해결 방법

* 법원에서 제공하는 등기부등본과 경매 공고문을 꼼꼼히 확인하기
부동산 입찰 시 내용파악이 잘 안되거나 정보확인 부분등이 잘 모르겠다면 법무사 또는 전문가에게 권리  분석 상담 받기

2. 입찰가 신중하게 결정하기
경매에서 경쟁이 심하면 감정가보다 더 비싼 가격에 낙찰받을 수도 있어요. 무리하게 높은 가격을 써내면 한번에 낙찰 받을 수 있지만 수익을 내기는 힘들어 질 수 있습니다.

* 입찰가 결정 시 고려할 사항

1. 시세 조사: 해당 지역의 실거래가, 매물 가격 확인
2. 수리 비용 고려: 부동산 상태에 따라 부분수리나 리모델링이 필요한 경우에는 예상 비용을 미리 견적을 받아야 수익을 남길 수 있는지 확인이 가능합니다.
3. 추가로 부담해야 하는 비용이 있는지 확인: 세금, 명도 비용, 법률 비용 등 포함

▶ 해결 방법

감정가보다 70~80% 수준에서 입찰가 책정
주변 시세보다 비싸게 낙찰받지 않도록 유사 물건 비교

3. 명도(거주자 퇴거) 문제 대비하기
낙찰받았다고 해서 바로 내 것이 되는 건 아니에요. 기존 거주자가 있을 경우 퇴거 협의가 필요해요.

• 기존 거주자가 나가지 않으려는 경우
• 임차인이 전세 보증금 반환을 요구하는 경우
• 강제집행 시 추가 비용 발생

▶ 해결 방법

• 낙찰 전, 점유자와 협상 가능성 확인
• 원만한 협상을 위해 이사비를 제안하는 경우도 있음
• 강제집행이 필요한 경우 법원의 집행문을 받아 진행

4. 추가 비용 고려하기
경매로 낙찰받으면 단순히 낙찰가만 내는 게 아니라 여러 가지 비용이 추가로 발생할 수 있으니 아래 내용까지 포함한 투자예상금액을 세워야 합니다.
특히 수리비용이 많이 드는 물건은 초기비용이 많이 드니 피하는 것이 좋습니다.

* 취득세: 부동산 종류에 따라 1~4% 부과
* 명도 비용: 거주자 퇴거를 위한 협상비(이사비나 현금지급) 또는 필요시 강제집행에 해당되는 비용
* 수리 및 법무사 비용: 리모델링 비용: 낙찰 후 매매 또는 임대를 위한 수리 비용
* 법무사 비용: 권리 분석 및 법적 절차를 돕는 전문가 수수료

5. 경매 초보자는 복잡한 물건 피하기
처음 경매 투자를 시작하는 경우, 너무 복잡한 법적 문제가 얽힌 물건은 피하는 것이 좋습니다.

• 유치권이 설정된 물건 (공사비 문제로 해결이 어려울 수 있음)
• 세입자가 대항력을 가지고 있는 물건 (보증금 반환 부담)
• 소송이 걸려 있는 물건 (법적 문제 해결에 시간이 오래 걸릴 수 있음)

처음에는 아파트, 오피스텔 같은 단순한 물건부터 시작하는 것이 좋습니다.
부동산 경매 투자는 잘하면 큰 수익을 낼 수 있지만, 권리 문제나 추가 비용을 고려하지 않으면 오히려 손해를 볼 수 있습니다.

✔ 권리 분석 철저히 하기 (등기부등본, 경매 공고문 확인)
✔ 입찰가를 신중하게 결정 (주변 시세 조사, 수리 비용 고려)
✔ 명도 문제 대비 (거주자와 협의하거나 강제집행 준비)
✔ 추가 비용 고려 (취득세, 수리비, 법무비용 포함)
✔ 처음에는 복잡한 물건 피하기 (아파트, 오피스텔 등부터 시작)

처음에는 소액 경매 물건으로 경험을 쌓고, 전문가 상담을 받으면서 차근차근 투자하세요.

부동산경매는 분석과 경험이 매우 중요하기 때문에 처음부터 대담한 투자는 하지 않는 것이 좋습니다.